Dzierżawa w Prawie cywilnym


Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu pod warunkiem, że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe.

 

Apelacja koncentrowała się na kwestii właściwej kwalifikacji stosunku prawnego łączącego strony. Apelujący podnosił, że stosunek ten miał charakter najmu, a nie dzierżawy jak to uznał Sąd Okręgowy. Argumentacja apelacji opierała się przy tym na zarzucie, że hala produkcyjna z której pozwana korzystała na podstawie umowy z powódką sama w sobie nie przynosi pożytków.
Zgodzić się należy, że rozróżnienie przez ustawodawcę pomiędzy najmem i dzierżawą nie jest ścisłe i pozostawia dość znaczny margines interpretacji na gruncie konkretnych stanów faktycznych. Stosownie do art. 693 § 1 k.c.
przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz dzierżawcy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Wynikające z powołanego przepisu uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu (vide: art. 659 § 1 k.c.). Można więc stwierdzić, że przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu pod warunkiem, że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby zatem z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe. Charakter przedmiotu umowy wykluczający przynoszenie pożytków skłania wszakże orzecznictwo do zajmowania stanowiska, że lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznany za przedmiot dzierżawy skoro stanowi on tylko jeden ze składników przedsiębiorstwa umożliwiających produkcję, której efektem końcowym jest dopiero dochód (vide: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1958 r. III CR 263/58, tudzież wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2000 r. I CKN 924/98, OSNC 2001/6/92). Pogląd ten zasługuje na aprobatę, gdyż zgodnie z art. 53 k.c. pożytki mają być częściami składowymi rzeczy lub jej bezpośrednimi płodami, a o takiej relacji nie można mówić, gdy chodzi o rzecz jedynie wytworzoną w lokalu w procesie produkcji. Nie można wszakże i tutaj nie wskazać na pewne wątpliwości wynikające z tego, że choć powszechnie przyjmuje się, że przedmiotem dzierżawy może być nieruchomość, to przecież ona również nie przynosi pożytków "sama przez się", a zacznie przynosić je dopiero wtedy, gdy stanie się jednym z elementów całości nadającej się do eksploatacji, a więc stanie się częścią przedsiębiorstwa zarobkowego w skład którego muszą wejść ponadto maszyny, urządzenia, nawozy, środki ochrony roślin itd. (vide: P. Radomski (w:) Prawo Spółek 2000/ 7-8, s. 65). Wydaje się jednak, że w przypadku hali produkcyjnej analogia do nieruchomości rolnej byłaby zbyt daleko idąca zważywszy, że wprawdzie gleba wymaga uprawy, aby wydała plon, jednakże ostatecznie plon ten wydaje ta właśnie nieruchomość, która jest przedmiotem dzierżawy, natomiast podobny związek nie występuje pomiędzy końcowym produktem a lokalem w którym odbywa się produkcja.
Rozważenia natomiast wymaga kwestia czynszu pobieranego przez pozwaną z tytułu oddania spornej hali do korzystania osobie trzeciej. Zauważyć należy, że ustawodawca rozróżnienie między najmem i dzierżawą ze względu na uprawnienie do pobierania pożytków przeprowadził konsekwentnie tylko jeśli chodzi o pożytki naturalne z rzeczy.
Tymczasem zgodnie z art. 53 k.c. pożytkami rzeczy są zarówno pożytki naturalne, czyli jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, jak i pożytki cywilne, czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Stąd też każda rzecz potencjalnie może przynosić pożytki, jeśli stanie się przedmiotem dalszych umów o odpłatne z niej korzystanie. Strony niniejszego postępowania w § 9 ustęp 1 ww. umowy dzierżawy z dnia 19 lutego 2004 r. ustaliły możliwość oddania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub podnajem innym osobom bez zgody wydzierżawiającego (vide: k. 17 akt). Oznacza to, że pozwana miała możliwość pobierania pożytków cywilnych w rozumieniu art. 53 k.c. i pobierała je na podstawie umowy zawartej z (...) Sp. z o.o. Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższa okoliczność przesądza o uznaniu umowy wiążącej strony za umowę dzierżawy.
Ostatecznie jednak kwestia tego czy strony łączył stosunek najmu, czy dzierżawy nie miała najistotniejszego znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiocie apelacji pozwanej. Apelujący nie podniósł bowiem, poza wadliwą kwalifikacją umowy, żadnych zarzutów z łączącego go z powódką stosunku prawnego, które uzasadniałyby odmienne rozstrzygnięcie w sprawie. Tymczasem niezależnie od tego czy strony zawarły umowę najmu czy dzierżawy w obu przypadkach korzystający z rzeczy oddanej do używania jest zobowiązany do zapłaty umówionego czynszu, którego pozwana bezspornie za okres objęty pozwem nie płaciła (ustalenie to nie było kwestionowane).
Nie ma przy tym racji apelujący, że z uwagi na treść art. 321 § 1 k.p.c. powołanie się przez powódkę dla uzasadnienia żądania na umowę dzierżawy w sytuacji, gdy strony - zdaniem pozwanej - łączyła umowa najmu powinno skutkować oddaleniem powództwa. Zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Związanie Sądu żądaniem pozwu oznacza także, że nie jest dopuszczalne oparcie wyroku na podstawie faktycznej niepowołanej przez powoda. Stąd zasądzenie sumy pieniężnej, która wprawdzie mieści się w granicach kwotowych powództwa, lecz z innej podstawy faktycznej, stanowi orzeczenie ponad żądanie. Wbrew jednak twierdzeniom apelacji w niniejszej sprawie sytuacja taka nie zachodzi. Powódka swoje roszczenie wywodziła z umowy mocą której pozwana zobowiązała się do uiszczania czynszu w określonej w niej wysokości oraz z faktu nieuregulowania przez pozwaną należności z tego tytułu objętych fakturami VAT o numerach: (...) z dnia 1 listopada 2008 r., (...) z dnia 1 grudnia 2008 r., (...) z dnia 2 stycznia 2009 r., (...) z dnia 2 lutego 2009 r., (...) z dnia 2 marca 2009 r., (...) z dnia 1 kwietnia 2009 r. Okoliczności te-w ocenie Sądu Apelacyjnego - uzasadniają zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki dochodzonej pozwem kwoty niezależnie od tego czy strony łączyła umowa najmu czy dzierżawy. Powódka w pozwie roszczenie wywodziła z umowy łączącej strony, nawet gdyby strony błędnie nazwały tą umowę dzierżawą, a byłaby to umowa najmu to i tak roszczenie, jako wynikające ze stosunku zobowiązaniowego wiążącego strony, zasługiwało na uwzględnienie. W szczególności nie zachodzi w niniejszej sprawie sytuacja analogiczna do tej w sprawie rozstrzygniętej przez Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 18 marca 2005 r. II CK 556/04 (OSNC 2006, Nr 2, poz. 38). W tamtej sprawie przedmiotem żądania pozwu był zwrot pożyczki, a okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie sprowadzały się do wykazania faktu udzielenia pożyczki oraz jej niezwrócenia, Sąd zaś zasądził dochodzoną pozwem kwotę na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, chociaż przesłanki obu roszczeń są całkowicie odmienne. Takiej rozbieżności podstawy faktycznej pomiędzy żądaniem zasądzenia czynszu z umowy dzierżawy, a zasądzeniem czynszu z umowy najmu nie ma. W obu bowiem wypadkach dokładnie ten sam zespół okoliczności faktycznych w skład których wchodzi oddanie nieruchomości do odpłatnego używania na podstawie umowy zawartej przez strony, wysokość umówionego czynszu oraz pozostawanie przez pozwaną w opóźnieniu z zapłatą czynszu przesądza o zasadności roszczenia. Podkreślić należy, że podstawę prawną domagania się przez powódkę zapłaty czynszu zawiera sama umowa stron, która w § 6 ust. 1 zawiera określenie wysokości czynszu.
Sąd Apelacyjny nie podzielił także zarzutu apelacji, że kuratorowi ustanowionemu dla pozwanej powinno być przyznane wynagrodzenie w kwocie 3.600 zł plus VAT. Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 sierpnia 1982 r. w sprawie stawek, warunków przyznawania i wypłaty ryczałtu przysługującego sędziom i pracownikom sądowym za dokonanie oględzin oraz stawek należności kuratorów (Dz. U. Nr 27, poz. 197) wysokość wynagrodzenia kuratorów ustanowionych w poszczególnych sprawach zależy w każdym wypadku od rodzaju sprawy, stopnia jej zawiłości i nakładu pracy kuratora. W myśl zaś § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia wysokość wynagrodzenia kuratorów ustala się według przepisów określających opłaty za czynności zespołów adwokackich, wysokość wynagrodzenia kuratorów będących adwokatami nie może przekraczać stawek zasadniczego wynagrodzenia przewidzianego tym przepisem, a wysokość wynagrodzenia innych kuratorów - 50% tych stawek. W realiach niniejszej sprawy oznacza to, że wysokość wynagrodzenia kuratora nie mogła przekraczać kwoty 3.600 zł wynikającej z § 6 punkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348). Niniejsza sprawa jest sprawą o zapłatę. Zdaniem Sądu nie była ona bardzo zawiła. Nakład pracy kuratora sprowadzał się do sporządzenia sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 10 kwietnia 2012 r. i udziału w rozprawach w dniu 17 lipca 2012 r. (trwała 35 minut) i 16 października 2012 r. (trwała 50 minut).
Zdaniem Sądu zarówno rodzaj i stopień zawiłości sprawy jak i nakład pracy kuratora uzasadniał przyznanie kuratorowi wynagrodzenia w kwocie 1.800 zł.
Ustalenia dokonane przez Sąd pierwszej instancji, jako znajdujące uzasadnienie w materiale zgromadzonym w aktach sprawy, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, a wnioski z nich płynące aprobuje z wyłączeniem tego, że powódka dokonała potrącenia z wierzytelnością pozwanej wynikającą z faktury VAT nr (...) do wysokości 102.401,72 zł (vide: k. 434-435 akt), gdyż pozwana w dniu 21 kwietnia 2009 r. wystawiła fakturę VAT nr (...) na kwotę 61.463,80 zł (vide: faktura - k. 25 akt) i potrącenie dokonane zostało do kwoty 61.463,80 zł, a nie do kwoty 102.401,72 zł. Biorąc powyższe pod rozwagę apelację pozwanej, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalono. Blog prowadzony przy współpracy ze strony adwokat Łódź